Autofinancement, capacité d'emprunt, cash-flow, SCI, bail meublé, régime BIC... Autant de mots, d'expressions que vous rencontrerez dans l'élaboration de votre stratégie d'investissement locatif.

En tant qu'investisseur, vous endosserez tour à tour plusieurs rôles pour mener à bien votre projet. Acquéreur, emprunteur, propriétaire, chef de chantier, bailleur, vous serez amené à communiquer avec de nombreux acteurs distincts : vendeurs, courtiers, banquiers, assureurs, notaires, artisans, locataires, comptables... Chaque métier possède ses codes, son vocabulaire, qu'il s'agit de connaître pour réaliser sereinement votre investissement.

Pour vous éclairer, Masteos vous propose les définitions et explications des principaux termes techniques qui jalonnent les différentes phases de votre projet, de la recherche de financement à la mise en place du contrat de location.

Financer le bien :
Le vocabulaire de l'emprunteur/investisseur

Les mots-clés de l'emprunteur

Pour réaliser votre investissement locatif, vous allez certainement solliciter un prêt auprès d'un établissement financier. L'organisme prêteur, c'est-à-dire la banque, vous accordera ce prêt, sous réserve de certaines conditions.
Voici les principaux critères qui serviront de mesure d'appréciation à l'organisme prêteur, dont le seul souci est votre entière solvabilité, c'est-à-dire votre capacité à rembourser la somme prêtée.

Apport personnel

L'apport personnel est un élément central concernant la stratégie de financement d'un investissement locatif.

Il s'agit de la somme possédée par l'acquéreur (épargne, donation, héritage, assurance vie, PEL...) qui ne dépend pas d'un emprunt. Ce capital, détenu en propre par l'investisseur, est destiné à financer une partie de l'investissement locatif. Plus cet apport est important, meilleures sont les conditions d'obtention de votre crédit (montant de l'emprunt, taux, frais d'assurance). Même si la législation française ne fixe ni un montant minimal, ni un montant maximal, la plupart du temps, les banques exigent qu’au moins 10 % du montant du bien soit financé par votre apport.

En passant par l'intermédiaire d'un bon courtier, il est possible de réduire cet apport.

De part ses liens privilégiés avec de nombreuses banques, le courtier peut négocier soit :
un "financement à 100 %" (la banque avance la totalité du prix du bien mais pas les frais annexes comme les frais de notaire ou les frais d'agence etc.).

soit un "financement à 110 %" (aucun apport nécessaire, la banque finance le prix du bien + l'ensemble des frais annexes : notaire, agence, courtage, frais de conseil Masteos, travaux, meubles, frais bancaires).

Capacité d'emprunt immobilier

Il s'agit du montant du prêt que l'emprunteur peut obtenir d’un établissement financier pour concrétiser son investissement locatif. Cette somme est directement dépendante de la solidité de situation de l’emprunteur au moment où il contracte l'emprunt (type de contrat de travail CDI, CDD, intérimaire, chef d'entreprise...).

Le critère le plus important est celui du taux d'endettement, généralement fixé à 33 % du revenu net mensuel de l'emprunteur.

La règle du taux d’endettement peut être revue dans le cadre d'un investissement locatif, qui est générateur de loyers, et/ou avec l'aide d'un bon courtier. Les revenus locatifs viennent s’ajouter au revenu de l’emprunteur, permettant ainsi d'augmenter la capacité d'emprunt de l'investisseur.

Pour optimiser ainsi votre financement, nous vous conseillons fortement de recourir à un courtier.

Courtier

Un courtier en prêt immobilier est un intermédiaire entre un organisme financier, une banque et un particulier à la recherche d'un crédit pour financer l'acquisition de son bien.

Son travail consiste à aider son client potentiel à constituer le mieux possible son dossier et à négocier auprès de plusieurs organismes prêteurs des taux attractifs en contrepartie du volume d'affaires important qu'il apporte aux banques. Le courtier en crédit immobilier est rémunéré uniquement au succès. Il peut être rémunéré par le client et/ou par la banque. S'il facture des frais de courtage directement au client en sus de ceux qu'il reçoit de la banque, il convient de vérifier que ces frais de courtage sont empruntables, et qu'ils aient été bien communiqués en amont à l'emprunteur et clairement indiqués sur le mandat de courtage signé par le client.

Crédit à taux fixe

Également nommé "prêt à taux constant", le crédit à taux fixe signifie que le  taux du prêt reste inchangé durant toute la durée de l'emprunt.
L'avantage principal du taux fixe (à la différence du taux variable) réside dans le fait que la mensualité de son crédit est connue dès le départ par l'emprunteur et celle-ci ne pourra pas subir de variation dans le temps. C'est en pratique l'option la plus fréquemment choisie par les emprunteurs.

Souscrire un crédit à taux fixe comporte néanmoins deux inconvénients : sur une durée égale, les taux fixes sont plus onéreux que les taux variables. De plus, si les taux viennent à diminuer, l’emprunteur ne pourra pas en bénéficier sauf à renégocier son prêt ou le faire racheter par un autre organisme bancaire à un meilleur taux.

Délégation d'assurance

La délégation d'assurance désigne la possibilité dans le cadre d'un crédit immobilier, de choisir une compagnie d'assurance, distincte de l'organisme de crédit qui accorde le prêt. Cette possibilité permet d'effectuer d'importantes économies et de choisir un contrat d'assurance sur mesure, plus cohérent par rapport à l'âge, état de santé, profession, et donc moins chers.

Durée du crédit

Avec des taux d'intérêt historiquement faibles (en dessous de 2 %), il est vivement recommandé de tirer avantage de ces taux bas et de souscrire un prêt sur une période longue de 20 à 25 ans.

Dans une stratégie d'investissement locatif qui génère un cash-flow positif, il est recommandé de rechercher la mensualité la plus faible possible. Cet objectif est possible si vous visez un emprunt sur une longue période de 20 à 25 ans.

Vous êtes dubitatif car vous pensez qu'une plus longue durée entraînera un surcroît du coût de l'emprunt ? C'est en effet un vrai débat parmi les investisseurs immobiliers. Le surcroît de coût de l'emprunt est relativement maîtrisé car les taux d'intérêt sont historiquement faibles, et est compensé par l'avantage en termes de trésorerie de l'allègement de la mensualité qu'une plus longue durée d'emprunt implique.

En résumé, retenez ceci : plus la durée de votre emprunt est longue, plus votre mensualité est faible, plus votre cash-flow a des chances d'être positif. Le rôle de Masteos est de vous accompagner dans cette stratégie.

Prêt à 110 %

Le prêt à 110 % désigne un prêt sans apport. Dans un tel cas, cela veut dire que la banque prête l'ensemble du prix du bien (prix de vente + frais annexes, tels que les frais bancaires, de notaire, de conseil, de courtage ou les frais d'agence).
Dans le cadre d'un investissement locatif, c'est un scénario possible si vous êtes épaulé par un bon courtier.

Pour prétendre à un prêt à 110 %, il faut généralement être en CDI post période d'essai ou justifier d'environ 3 ans d'ancienneté dans une activité non salariée.

Taux d'endettement

C'est un indicateur qui est utilisé par la banque pour évaluer la capacité de l'emprunteur à rembourser chaque mois la mensualité du crédit. Il s'agit du rapport entre les charges financières et le revenu disponible au moment de la demande de crédit.
Le taux d’endettement correspond à la formule suivante : montant du (ou des) crédit (s) × 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers) = taux d’endettement.

Pour un investissement locatif, le banquier regardera si votre taux d'endettement n'excède pas 33 % de vos revenus. Avec un bon courtier cette règle peut être allégée.

Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le TAEG désigne le taux d’intérêt global de l'emprunt, déterminé par la banque, exprimé en pourcentage annuel du montant total du prêt. Celui-ci prend en compte tous les coûts d’un prêt et pas juste le taux d'emprunt : taux nominal d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance…

Les mots-clés de l'investisseur


Autofinancement

Dans le cadre d'un investissement locatif, le terme "autofinancement" signifie que le loyer mensuel généré par votre investissement permet de couvrir toutes les charges : mensualités du crédit, charges d'entretien et de copropriété, la taxe foncière, l'éventuelle vacance locative ou turnover, les impôts et les prélèvements sociaux, les frais de gestion locative, etc.

L'autofinancement est le Graal de l'investissement locatif.  

Cash-flow

Cet anglicisme désigne tout simplement l'argent qu'il vous reste une fois que vous avez encaissé vos loyers et que vous avez payé vos mensualités de prêt ainsi que toutes vos charges. Pour connaître le véritable cash-flow généré par un investissement locatif, on mensualise les charges payées en général annuellement comme la taxe foncière.
En résumé cash-flow = loyer - (mensualités de prêt + ensemble des charges mensualisées)

Cash-flow négatif

Si la somme des charges mensualisées est supérieure au loyer mensuel, on parle alors de cash-flow négatif ou d'"effort d'épargne". Dégager un "cash-flow négatif" n'est pas un mal en soi. C'est la résultante d'une stratégie d'investissement qui privilégie l'emplacement sur la pure logique de rendement locatif (exemple : achat à Paris par exemple).

Cash-flow positif

L'investissement locatif bien pensé vise un cash-flow positif dès la première année. En d'autres termes, le loyer perçu doit être supérieur à l'ensemble des charges et des mensualités de remboursement du prêt. Il s'agit d'une stratégie focalisée sur le rendement plutôt que sur l'emplacement.

Différé de remboursement

Dans le cadre d'un investissement locatif (pour peu qu'il y ait des travaux), vous pouvez négocier, avec l'aide d'un courtier, un différé de remboursement (pouvant être de 6 mois à 2 ans).

Cela veut dire que pendant la durée des travaux, vous n'aurez à rembourser que les intérêts (en général au début de l'emprunt).

Cette stratégie est particulièrement intéressante pour vous car si les travaux durent moins longtemps que prévu, vous toucherez des loyers, en ne remboursant que les intérêts d'emprunt. Tout au long du différé qui peut durer deux ans vous allez donc accumuler de la trésorerie.

Il est très intéressant de négocier ce différé pour 3 raisons:

  1. Ce différé permet de mettre moins de pression au chef de chantier, en charge des travaux de rénovation. Vu que les mensualités du prêt n'ont pas vraiment commencé, l'urgence de faire rentrer des loyers au plus vite est moindre. Le chantier ne sera pas bâclé et le bien sera correctement rénové.
  2. Il permet aussi de prendre le temps de trouver le locataire idéal plutôt que le premier venu.
  3. Ce différé permet par ailleurs de vous constituer un bon coussin de trésorerie en accumulant des loyers après la fin des travaux alors que le remboursement du capital n'a pas encore commencé.

Attention: le différé a vocation, du point de vue de la banque, à éviter à l'emprunteur de rembourser le capital pendant les travaux alors qu'il ne touche pas de loyers pendant ce délai. Ce différé s'arrête donc généralement à la réception de la dernière facture travaux. Si l'investisseur veut maintenir son différé alors même que les travaux sont terminés, et ce afin d'accumuler de la trésorerie, il veillera à différer l'envoi de la facture finale, en négociant avec l'entreprise travaux pour minimiser le montant de cette dernière facture.

Investissement locatif

On distingue les projets d'investissement locatifs de ceux qui concernent la résidence principale, et qui ne répondent pas à une pure logique financière. Il est important de garder à l'esprit que l'investisseur ne vivra pas dans son bien locatif. Les critères de sélection doivent donc répondre à la demande locative locale et non aux goûts personnels de l'investisseur.

Levier bancaire

Leverage en anglais. L'avantage fondamental de l'immobilier en tant que classe d'actifs est que la pierre s'achète rarement cash. L'immobilier se finance à crédit. Si un bien coûte 100.000€ je n'ai pas à sortir 100.000€ de mon compte épargne, la banque va m'aider à le financer, elle va me procurer du levier bancaire. Si une banque demande 10% d'apport sur un projet locatif, il suffira que je sorte 10.000€ pour une acquisition à 100.000€. Mon levier sera alors x10: à 10% d'apport, chaque euro apporté en perso permet d'acquérir un bien qui en vaut 10. À l'inverse, pour les investissements non-immobiliers, le rapport est en général de 1 pour 1 (1€ apporté permet d'acquérir un actif d'une une valeur de 1€, ce qui est triste). Le but de l'investisseur immobilier est de maximiser son levier, de se leverager au maximum (pour sacrifier aux anglicismes financiers), c'est-à-dire de mobiliser un minimum d'épargne personnelle afin de la préserver, et de garder des munitions pour d'autres investissements.

Rendement locatif

Il existe autant de manière de calculer un rendement locatif qu'il existe d'investisseurs. Faisons simple. Exprimé en %, il met en évidence le ratio des revenus locatifs annuels par rapport au montant de l'investissement.

On distingue le rendement locatif brut et net. Le rendement brut correspond aux loyers / coût du projet. Le rendement net correspond aux (loyers - charges) / coût du projet.

Le coût du projet correspond à : prix du bien + frais d'agence + travaux + ameublement + frais de notaires + frais bancaires + les éventuels frais de conseil.

Vous pouvez utiliser le simulateur de rendement locatif sur le site Masteos qui vous permettra de mesurer votre cash-flow, positif ou négatif (effort d'épargne mensuelle). A Paris, le rendement brut est en moyenne de 2-3 %.

Dans certaines villes de France, le rendement locatif peut atteindre 10 % brut et plus.

Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI est société dans laquelle au moins deux personnes (les associés) mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices et/ou la jouissance. La SCI est donc une personne morale composée de plusieurs personnes physiques (ou morales d'ailleurs). Outre certains avantages fiscaux, elle présente un intérêt dans le cadre d'une acquisition à plusieurs, facilite les transmissions patrimoniales, et s'avère plus pratique pour les projets d'investissements locatifs répétés, en permettant d'isoler chaque projet au sein d'une structure propre et financièrement "hermétique".

Elle permet en effet d'isoler la comptabilité de l'investissement dans une structure externe rendant plus lisible la performance locative du ou des investissement(s), notamment pour le serial investisseur. Si l'investissement est fait en direct sans passer par une SCI, les flux de trésorerie (loyers, charges) sont mélangés au sein du compte courant de l'investisseur et la performance locative de l'investissement est illisible pour le banquier qui pourrait être amené à financer la prochaine acquisition.

Isoler la comptabilité d'un investissement immobilier locatif dans une SCI permet de générer un track record (historique de performance financière) clair et lisible, à présenter aux banquiers pour les prochains investissements afin d'obtenir de meilleures conditions de financement au fur et à mesure des projets.

Acheter un bien
Le vocabulaire du vendeur et du notaire

Le vocabulaire du vendeur


Acompte

Sans entrer dans les subtiles nuances du vocabulaire notarial, l'acompte peut aussi porter le nom de clause pénale ou plus souvent indemnité d'immobilisation selon les types de contrats. C'est à chaque fois la somme que devra l'acquéreur ou le vendeur à l'autre partie s'il se rétracte, disons, abusivement, c'est-à-dire après l'expiration du délai légal de rétractation et en l'absence d'un refus de prêt bancaire.

Elle contraint surtout l'acheteur, qui s'engage à verser, le plus souvent, 10% du montant du bien au vendeur en cas de rétractation abusive. Ces 10% dédommagent le vendeur (et accessoirement, l'agent immobilier qui détient le mandat de vente sur le bien) de l'immobilisation de son bien pendant de longs mois au profit de l'acheteur, ou peuvent être vus comme le coût de l'"option" que l'acheteur pose sur le bien du vendeur.

Le sujet sensible lors de la négociation entre l'acheteur et le vendeur (et l'agent immobilier) au stade de la rédaction du compromis est de se mettre d'accord sur le montant qui sera effectivement versé par l'acquéreur sur le compte sous séquestre du notaire. Les 10% sont toujours dus par l'acquéreur au vendeur en cas de rétractation abusive mais cela ne veut pas forcément dire que l'acquéreur doit faire, concrètement, un virement de 10% du prix du bien à la signature du compromis. Le virement réellement demandé à ce stade sera entre 0% et 5%, 5% étant le cas le plus fréquent.

Cet acompte indemnise le vendeur pour son immobilisation du bien, une base de négociation souvent utilisée est donc de calculer les loyers qu'aurait généré le bien pendant cette période d'immobilisation et de convenir que ce montant sera la somme versée effectivement par l'acquéreur au compromis, sur les 10% totaux que représente cette indemnité d'immobilisation.

Cette somme sera ensuite déduite du prix lors de la signature de l’acte final ("réitération de l'acte authentique").

A noter, que le versement d’un acompte relève de l’usage et non de la loi . Témoignage de la bonne foi et de l'engagement de l'acheteur, l'acompte sert surtout à rassurer le vendeur.

Compromis ou promesse de vente

Compromis et promesse de vente sont deux formes d'avant-contrats, qui, dans le cadre d'une acquisition immobilière, font suite à l'acceptation de l'offre d'achat de l'acquéreur, contresignée par le vendeur, et qui précèdent de quelques mois le contrat de vente final (remise des clés ou "réitération de l'acte authentique"), essentiellement le temps de la recherche du financement.

La promesse de vente n'engage en théorie que le vendeur à vendre, et préserve l'optionalité (payante, via l'acompte) de l'acquéreur d'acheter, alors que le compromis de vente contraint les deux parties à la fois. La différence entre ces deux contrats est surtout théorique, puisqu'en pratique ils aboutissent aux mêmes effets. Il est juste légèrement plus facile pour le vendeur de remettre son bien sur le marché en cas de défaillance de l'acheteur dans le cas d'une promesse de vente, et un peu moins dans le cas d'un compromis.

Le compromis de vente ou "promesse synallagmatique de vente" (obligation réciproques des deux parties) est un acte légal notarié, préalable à la signature de l’acte authentique final: le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur s'engage à acheter.

Par leur signature, le vendeur comme l'acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé. C'est à ce moment-là qu’un acompte (de 0 à 10 % du prix de vente) peut être demandé.

Si l'une des parties ne remplit pas ses obligations, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice (en exigeant des dommages et intérêts), et en cas de rétractation "abusive" demander les 10% de pénalité (c'est-à-dire l'acompte ou "indemnité d'immobilisation").

Suite à la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours, sauf si l'acquéreur achète via une société (SCI ou autre dont l'objet social est l'acquisition de biens immobiliers), ou bien que l'investissement concerne un local commercial ou un bien à usage mixte.

Pour ces deux dernières exceptions au délai légal de rétractation de dix jours (achat via une société ou achat d'un bien commercial ou à usage mixte), même si le délai de rétractation ne s'applique pas d'office, il est toujours possible que l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord pour que ce délai de rétractation soit réintégré contractuellement au compromis malgré tout.

Suite à la signature du compromis l'acheteur a en général 2 mois pour présenter un accord (ou un refus) de financement, puis, en général, 1 mois supplémentaire pour signer le contrat de vente final soit environ 3 mois au total post signature du compromis avant la remise des clés.

Conditions suspensives

Comme leur nom l'indique, les conditions suspensives sont des clauses qui "suspendent" l’effet d’un contrat jusqu’à la réalisation d’un ou plusieurs événements.
Exemple : dans le cas d'achat d'un bien, si votre prêt n’a pas encore été accordé, il est possible d'ajouter une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis. Vous n’achèterez donc le bien, que si vous obtenez votre crédit.

Diagnostics immobiliers : les "diags"

Dans le cadre d'une vente, les diagnostics immobiliers sont des documents techniques obligatoires dont le rôle principal est d'informer l’acquéreur, de la manière la plus précise possible, sur la qualité du bien qu’il souhaite acheter (métrage loi Carrez, information sur les risques naturels potentiels inhérents au périmètre où se situe le bien, performance énergétique, plomb, amiante, ...).

Tous les diagnostics obligatoires relatifs au bien (à la charge du vendeur) doivent être remis à l’acquéreur, au moment de la signature du compromis de vente, et si possible avant !

Dans le cadre d'une location, les propriétaires bailleurs sont également obligés de remettre les diagnostics obligatoires aux futurs locataires.

B. Le vocabulaire du notaire

Acte authentique notarié

Rédigé par le notaire, l'acte authentique notarié est un acte obligatoire légal dans le cas d’une vente immobilière.

Destiné à protéger les deux parties du contrat, le vendeur, comme l'acheteur, l'acte notarié possède une force probante (du fait de la qualité d'officier public de son auteur) et une force exécutoire (en cas de défaut d'une des deux parties, celui-ci n'est contestable que par voie judiciaire).

L'acte authentique notarié mentionne les éléments primordiaux de la vente : date, montant de l'acquisition, obligation des parties....

Cet acte authentique se différencie de l’acte sous seing privé. Celui-ci est uniquement signé par les parties du contrat (exemple : bail de location, état des lieux…), il ne requiert donc pas la présence d'un notaire.

Ne laissez pas les agents immobiliers vous convaincre de signer un compromis "en agence" sans passer par un notaire...

Délai de rétractation

Dans le cadre de la signature d'un avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente) : l'acquéreur non-professionnel bénéficie d'un délai de rétractation légal, d'ordre public, de 10 jours ouvrés à partir du lendemain de la signature du compromis, pendant lequel il peut revenir sur son engagement d'acheter (par lettre recommandée, avec avis de réception), c'est-à-dire se rétracter.

Peu importe le motif, les sommes versées en acompte doivent être intégralement restituées à l'acheteur.

Si l'acquéreur est une SCI (ou autre personne morale dont l'objet social est explicitement l'acquisition de biens immobiliers) ou que l'acquisition concerne à bien à usage commercial ou mixte, ce délai de rétractation de 10 jours ne s'applique plus d'office, mais peut être réintégré contractuellement au compromis avec l'accord du vendeur.

Frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas uniquement destinés à rémunérer le notaire qui a réalisé la vente.

A régler par l’acheteur, lors de la signature de l’acte authentique de vente, les frais de notaire comprennent 3 éléments : les impôts et taxes revenant à l’État et aux collectivités (droits de mutation), les débours du notaire (frais qui ont été payés par le notaire pour le compte de son client) et la rémunération même du ou de la notaire, qui représente en définitive une petite partie des "frais de notaire" !

Notaire

Dans le cadre du droit immobilier, le rôle du notaire consiste à rédiger et authentifier les actes de vente passés devant lui, ainsi qu'à les conserver. Il a un rôle de conseil auprès de la partie qui le mandate (l'acheteur ou le vendeur) et peut notamment le protéger contre les pratiques, ou clauses abusives, de l'intermédiaire immobilier ou de la partie adverse, lors de la négociation de la rédaction du compromis. Il est fortement recommandé de passer par un notaire pour signer un compromis et de ne pas le signer directement en agence, sans contrôle notarial.

Mettre en location le bien

Le vocabulaire du bailleur et du locataire

Les mots-clés du bailleur


Agent immobilier

L'agent immobilier est un intermédiaire intervenant lors d’opérations d’achat, de vente ou encore de location.

Réglementée par la loi Hoguet de 1970 et renforcée par la loi ALUR de 2014, la profession d’agent immobilier recouvre plusieurs obligations :

- être titulaire d’une carte professionnelle (délivrée par la préfecture)

- disposer d’une garantie financière auprès d’une entreprise d’assurance

- souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle

-avoir un mandat écrit du client qui l’autorise à négocier et/ou s’engager en son nom.

L'agent immobilier a un devoir légal d'information et de conseil envers ses clients (acheteurs ou vendeurs), et sa responsabilité juridique peut être engagée en cas de manquement à ce devoir de conseil.

L'intermédiation d'un agent immobilier n'est pas obligatoire lors d'une transaction immobilière et l'on constate de plus en plus l'émergence de ventes désintermédiées, en direct, via des sites comme PAP ou LeBonCoin.

Assemblée générale

Nommée aussi « Assemblée des copropriétaires », cette réunion officielle organisée par le "Syndic de copro" rassemble les copropriétaires d’un immeuble au moins une fois par an.

Son rôle consiste à voter le budget, les éventuels travaux et à valider les comptes de la copropriété. Le nombre de voix de chaque copropriétaire est proportionnel à sa quote-part détenue (millièmes ou tantièmes de parts).

Bail

Le bail (ou contrat de location) stipule les droits et les obligations du propriétaire et du locataire (usager du bien).

Ces règles diffèrent si le logement est meublé ou vide, à usage commercial ou résidentiel. La durée du bail change donc en fonction de sa nature : meublé (1 an), nu (3 ans, ou 6 ans si le bailleur est une société, hors SCI familiale), commercial (9 ans) ou étudiant (9 mois). Dernière nouveauté: le bail de mobilité dont la durée est fixée librement de 1 à 10 mois.

Il peut exister des baux de natures distinctes  au sein d'un même immeuble (par exemple un bail commercial au rdc, et des baux nus et/ou meublés aux étages).

Bailleur

Le bailleur est le propriétaire du bien immobilier mis à disposition du locataire, contre un loyer. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Il est tenu envers le locataire de maintenir un minimum légal de décence de son logement et d'intervenir rapidement en cas de problème au sein du bien loué qui ne serait pas du fait du locataire.

BIC

D'un point de vue fiscal, la location meublée (professionnelle ou non) correspond à une activité commerciale et entre dans la catégorie fiscale des revenus commerciaux et non des revenus fonciers.

Les profits générés par la location sont donc considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui sont imposés soit au micro Bic régime forfaitaire (abattement de 50 %) soit au régime réel simplifié (obligatoire si loyers > 70.000 €), soit au régime réel non simplifié (obligatoire si loyers > 238.000€).

Charges de copropriété

Ces charges sont des dépenses effectuées par les copropriétaires; elles sont dues à l’existence de parties communes, d’équipement (ascenseur, etc.) et de services collectifs (gardiennage, etc.). Le montant de ces charges pour un copropriétaire est fonction de sa quote-part de parties communes, aussi appelée "tantième".

Les charges de copropriété sont très variables d'un immeuble à l'autre, et dépendent au-delà des équipements de l'immeuble, du coût du Syndic lui-même ainsi que de son efficacité à négocier des prix compétitifs, et ne pas toucher de rétrocommission de la part des prestataires choisis...

Le montant des charges de copropriété a un impact direct sur la valorisation d'un bien immobilier, et peuvent donc faire varier son prix, notamment à la baisse lorsque celles-ci sont trop élevée.

État des lieux

C'est un document qui décrit à l'entrée, lors de la remise des clés, et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement. Établi devant huissier ou de manière contradictoire (entre locataire et bailleur), l'état des lieux a pour but d'apporter une preuve des dégradations éventuellement commises par le locataire, ce qui autorisera au propriétaire à conserver la caution versée initialement par le locataire le cas échéant.

En cas de litige, la comparaison de ces deux documents d'entrée et de sortie permet d'établir les responsabilités de chaque partie. L'intervention d'un huissier pour l'état des lieux de sortie n'est pas si onéreuse et permet au propriétaire de récupérer la caution de manière beaucoup plus efficace en cas de litige avec le locataire.

Location

Local, terrain ou logement mis à la disposition d'un occupant en contrepartie du paiement d'un loyer. Le propriétaire ou "bailleur" et le locataire du bien sont liés par un bail ou "contrat de location". Même si celui-ci n'est pas obligatoire, l'établissement d'un bail écrit, notarié ou non, est fortement recommandé.

En France, le régime le plus courant est celui-ci de la "location nue", c'est-à-dire la location sans fourniture de meubles (dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus  fonciers). La location meublée permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.

Location meublée

Juridiquement, la location meublée se distingue de la location nue ou vide. Si certaines règles sont communes aux deux régimes, d'autres diffèrent en raison de la spécificité d'un logement loué en meublé, notamment en matière de durée de la location: 1 an renouvelable en meublé contre 3 ans en nu.

Depuis la loi loi ALUR de mars 2014, l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose la définition suivante : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

L'Etat définit une liste officielle d’éléments (meubles et fournitures) qui doivent obligatoirement faire partie d'un logement loué en meublé.

Location saisonnière

Les locations saisonnières désignent des habitations (appartements ou maisons) louées pour les vacances. Elle peuvent être conclues directement de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'un professionnel (une agence immobilière par exemple).

A la différence des baux d'habitation classiques, régis par la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est réglementée que par le Code civil (article 1713 et suivants). La durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés en toute liberté par les deux parties. Un certain nombre de règles doivent toutefois être respectées.

LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne le statut du propriétaire qui concède un bail sur son bien immobilier en location meublée, en dehors de son activité professionnelle principale.

Les avantages fiscaux liés à ce statut sont distincts selon le régime choisi : micro BIC au régime forfaitaire ou BIC au régime réel (simplifié ou non simplifié en fonction de seuils de recettes locatives).

Si les recettes tirées de votre activité de location meublée ne dépassent pas 70 000 € par an, alors vous relevez du régime micro-BIC. Ce régime fiscal permet un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (calculé automatiquement par l’administration fiscale).  En contrepartie de cet abattement, les charges engagées pour l’exercice de votre activité qui sont en excès de cet abattement forfaitaire de 50% ne peuvent pas être déduites.

Quant au régime réel, celui-ci s'applique si :

  • les recettes locatives dépassent 70 000 € par an,
  • ou, sur option du contribuable éligible au mico-BIC (loyers < 70.000€) mais qui préfère volontairement choisir le régime réel.

Il s'agit du régime réel simplifié jusqu'à 238.000€ de loyers annuels et du régime réel non-simplifié au-delà. Ce qui distingue les deux en pratique est une différence de complexité déclarative et comptable.

L'intervention d'un expert-comptable est le plus souvent nécessaire au-delà de l'option micro-Bic (régime forfaitaire).

L'avantage du régime réel par rapport au régime micro Bic avec abattement forfaitaire est qu'il permet la déduction de davantage de charges: frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, et - surtout - les amortissements des locaux, des travaux et des équipements.

En contrepartie d'une plus grande complexité comptable, le régime réel permet à l'investisseur immobilier d'"effacer" davantage de revenu locatif fiscal, au-delà des 50% permis par l'abattement forfaitaire du micro Bic, et souvent jusqu'à 100%. Au-delà de 100% de déductions de charges par rapport aux loyers, les charges et amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes.

LMP


Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les conditions suivantes doivent être réunies :

  • L'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que Loueur  Meublé Professionnel, y compris lorsque l'activité est exercée sous le régime micro social simplifié (ou régime de l'auto-entrepreneur).
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23.000€ sur l'année civile. Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...).

A la différence du régime LMNP, sous le régime LMP les déficits fiscaux sont imputables sur le revenu global sas limitation du montant et pas seulement sur les revenus locatifs. L'abattement forfaitaire de 50% lié au régime micro-BIC n'est pas possible en LMP, seul le régime réel s'applique.

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.

 A la différence des locations nues (soumises aux revenus fonciers), les revenus de location meublée professionnelle (LMP) doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants (en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur) :

  • impôt sur le revenu (IR) : catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • impôt sur les sociétés (IS),
  • micro-entreprise (auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe est < 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.

Quittance de loyer

Dans le cadre d’une location, la quittance de loyer est envoyée au locataire pour attester du fait que le bailleur a bien reçu le paiement du loyer et des charges dus. Le locataire peut y retrouver le détail des sommes payées. L'archivage par le propriétaire des quittances de loyer permet, lors de la revente du bien immobilier, de justifier d'un historique locatif bien documenté, qui peut rassurer l'acheteur potentiel quant à la performance locative de l'investissement.

Revenus fonciers

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux vides (non meublés) déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut s'agir de locaux d'habitation et de leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), de locaux d'activité (bureaux, commerces, usines) ou de terrains.

Les revenus fonciers désignent les loyers encaissés au cours de l'année civile. Doivent également être déclarées certaines recettes exceptionnelles, comme d'éventuelles subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). A noter, que les charges locatives versées par le locataire ne sont pas à déclarer.

Si les revenus fonciers (revenus issus de la location vide) sont inférieurs à 15.000 €/an, le propriétaire peut relever fiscalement du régime forfaitaire dit "micro-foncier" et bénéficier ainsi d'un abattement de 30 % sur les loyers.

Au-delà de 15.000 € de revenus locatifs annuels, c'est le régime réel qui s'applique et qui reste optionnel en-deçà de ce seuil. Le choix de l'option du régime réel est conseillé car même si cette option implique souvent l'intervention d'un comptable, l'abattement forfaitaire de 30% du micro-foncier reste relativement faible et ne suffit pas le plus souvent à refléter l'ensemble des charges déductibles, surtout en comparaison de l'abattement forfaitaire de 50% dont bénéficie l'investisseur en LMNP.

Dans le cadre du régime réel, sont déductibles les frais et charges engagés pour le bien mis en location, poste par poste pour leur montant réel (frais d'intermédiaire, travaux, les charges de copropriété, les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, amortissements, etc).

Les mots-clés du locataire


APL

Aide Personnalisée au Logement. Il s'agit d'une aide financière destinée à réduire le montant du loyer ou des mensualités d'emprunt pour l'achat d'un logement ancien situé en dehors d'une zone tendue.

Pour prétendre à l’Aide Personnalisée au Logement, le bénéficiaire doit respecter des conditions de ressources et des conditions liées à la nature du logement.

CAF

Caisse d'Allocations Familiales : organisme public chargé de verser les aides à caractère familial. En immobilier, la CAF est chargée de verser les différentes aides au logement comme l'APL, l'ALS, l'ALF. Certains propriétaires bailleurs reçoivent parfois l'intégralité du loyer dû par leur locataire directement par la CAF.

Caution

Ce terme désigne l'engagement d'une personne à payer le loyer, en cas de défaillance du locataire, c'est-à-dire en cas de problème de paiement du loyer par celui-ci.

En général, il s'agit d'une personne physique, parent ou ami du locataire, pouvant témoigner d'un revenu suffisant (au moins égal à 3 fois le prix du loyer) pour payer le loyer à la place du locataire qu'ils cautionnent.

A défaut d'une personne physique, il est possible pour le locataire  de recourir à une personne morale : une banque ou un organisme comme Action Logement ou Visale.

La caution s'engage par écrit manuscrit à payer les loyers et les charges du locataire défaillant par le contrat de cautionnement.

Colocation

A partir du moment où un logement est loué à plus d'une personne, on parle de colocation (quelle que soit la nature des liens ou l’absence de lien entre les personnes). Le terme de "colocation" a acquis son statut juridique officiel avec la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 27 mars 2014.

Cette loi définit la colocation (vide ou meublée) ainsi : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

La loi Macron du 10 juillet 2015 a apporté des modifications et des précisions à la loi ALUR. Elle stipule notamment qu’un logement occupé par un couple marié ou pacsé n’est pas considéré comme une "colocation" (le logement n'est donc plus soumis au régime juridique de la colocation).

Dépôt de garantie

Dans le cadre de la conclusion d’un bail de location, le bailleur peut exiger que le locataire lui verse une certaine somme d’argent.
Encadré par la loi, ce montant sera restitué à la fin du bail dans sa totalité ou en déduisant un certain montant venant à compenser les éventuelles dégradations du logement grâce à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Loyer

Somme mensuelle (ou trimestrielle) versée au bailleur par le locataire en échange du droit d'occupation de l'habitation.

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