Chaque situation étant unique, l’une des question récurrentes de nos investisseurs porte sur la surface minimum à louer.

Lorsqu’il constitue un logement principal pour votre locataire, l’habitat doit respecter des critères de décence, vis à vis de la sécurité et de la santé de ses occupants. Il doit également remplir des proportions suffisantes imposées par la loi.

Les décrets déterminés relatifs au logement décent sont à compléter avec le règlement sanitaire départemental, c’est une nouveauté, qui a tout autant d’autorité.

First things first, “la connaissance des mots conduit à la connaissance des choses.” disait Platon : les différents termes de surface habitable et volume habitable nécessitent un éclairage complet pour résoudre une telle interrogation.

Surface Habitable?


Loi Carrez et loi Boutin, quelle différence?

Quand vous mettez votre bien en location, il faut indiquer dans le contrat de location, la **surface habitable**, autrement appelée la surface **loi Boutin**. C’est à dire la superficie au sol, pour les espaces uniquement supérieurs à 1,80 m, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Pour la surface habitable, on ne prend pas en compte les combles non aménagés, caves, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs, vérandas, extérieurs, locaux communs, ou encore les dépendances.

Il existe deux solutions pour calculer sa surface habitable : le faire soi-même, de préférence avec un télémètre pour plus de simplicité et de précision, soit faire appel à un diagnostiqueur immobilier.

La marge d’erreur dans vos calculs ne doit pas excéder 5% par rapport à la réalité. Par exemple, si vous calculez 9% de surface en trop, votre locataire peut vous réclamer une réduction proportionnelle du loyer. Dans ce cas, votre locataire a le droit de vous demander une réduction du loyer de 9 %!

Attention : lors de l’achat de votre bien, il vous est donné le métrage Carrez (surface privative) qui figure sur votre contrat. C’est différent de la surface habitable, car la loi Carrez inclut des surfaces que la loi Boutin exclue (combles non aménagés, véranda...). De manière générale, nous tendons à confondre ces deux calculs de surface, mais lorsque le logement comprend beaucoup d’annexes, les résultats obtenus sont différents.

Au regard de la loi, pour qu’un logement soit décent, par conséquent louable, la surface habitable (loi Boutin) de la pièce principale doit être au minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m à minima, ou alors un volume habitable (Loi Carrez) de 20 m³.

À ces lois, et c’est une nouveauté, s’ajoutent des règlements sanitaires départementaux plus sévères que les normes de décences du logement que nous avons abordés. Ils imposent une surface habitable de 9m² pour louer ce bien. En dessous de ce seuil, même si le volume habitable est supérieur à 20m³, il n’est pas louable.

Location simple et colocation


Pour une location simple, il convient de respecter une surface habitable tel que nous l’avons précisé ci-dessus.

En colocation, il est possible de réaliser un bail par locataire ou bien de faire un bail signé par tous. Il faut alors préciser la pièce du logement dont jouit exclusivement chaque locataire, mais également les parties communes mises à disposition de l’ensemble des habitants (salon, cuisine, salle de bain, ect.).
Chacun doit disposer d’une surface au moins égale à 9m² et d’un volume égale à 20m³, sans compter les pièces communes.

À Paris, lorsqu’il y a d’autre pièces que la principale, ces surfaces ne peuvent être inférieures à 7m².

Classification de son logement en location


Comment déterminer dans quelle catégorie entre votre logement? Pour vous y retrouver, Masteos a défini les différents habitats :

Quand on parle d’un studio, aussi appelé T1, ou F1, c’est la catégorie de logement la plus petite. Généralement, il se compose d’une pièce à vivre comprenant un coin cuisine, ainsi qu’une salle d’eau séparée. Les toilettes sont souvent à l’extérieur du logement.

Pour les deux pièces (T2), trois pièces (T3), on parle d’appartements comprenant un séjour, une cuisine et une salle d’eau ainsi qu’une chambre, voir deux pour le T3 (ou d’un double séjour).

Pour les appartements comprenant 4 ou 5 pièces, ils sont adaptés aux familles comportant plusieurs enfants. Ce sont également des biens parfaits pour les colocations. Pour la taille des pièces, des surfaces minimales sont conseillées, 8 m² pour la cuisine, 1 m² pour les WC, 3 m² pour la salle de bains,9 m² pour les chambres ainsi qu'1 m² de largeur pour les couloirs.

Une ancienne usine, un ancien entrepôt ou atelier réaménagé en logement, où les espaces sont ouverts, est déterminé comme un loft. Le toit et des verrière deviennent des passages pour la lumière. L'histoire du lieu est conservé, ce qui ajoute du cachet à l'habitat.

Les duplex, triplex et souplex de manière générale, sont constitués de deux ou trois niveaux pour le triplex, situés dans un immeuble collectif, réunis par un escalier intérieur. Le souplex correspond à un appartement situé au rez-de chaussée, comprenant en annexe un sous-sol, ou une cave plus ou moins aménagée.

C'est au détour de la question sur les surfaces habitables que nous découvrons les conditions requises pour louer chacun des types de bien immobilier.
La surface habitable n'est pas si compliquée.
Pierre Dac le signifiait si bien:

On croit souvent qu'un appartement est bas de plafond, alors qu'il est tout simplement haut de plancher.

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