"La loi est parfois très surprenante...En effet, lorsque l'on expulse un locataire de son logement, faute de paiement de son loyer, on lui adresse une mise en demeure...Bizarre..."

Une boîte de petits \"moi\"- Damien Caillaud -

Comme on dit, l’assurance est toujours trop chère quand on n’en a pas besoin. Vous n’avez pas souscrit à une assurance et aujourd’hui vous vous rendez compte qu’elle aurait été moins chère que l’impayé auquel vous faites face.

Rassurez-vous cela dit, il y a des solutions !

Prendre de bonnes dispositions


En amont de toute location, le propriétaire peut se prémunir du risque d'impayés en exigeant le maximum de garanties de la part du locataire :
  • un justificatif d’identité (pièce d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour…)

  • un justificatif de revenu (par exemple les 3 derniers bulletins de salaire) un justificatif de travail (contrat de travail, extrait de Kbis de moins de 3 mois pour les travailleurs non salariés ou bien un certificat d’identification de l’INSEE en tant que travailleur indépendant, voire une copie de la carte professionnelle)

  • un justificatif d’imposition (le dernier avis d’imposition)

  • un justificatif de domicile, comme les 3 dernières quittances de loyer ou une lettre du précédent bailleur attestant que le locataire est à jour dans le paiement des charges et du loyer précédent. Il peut également s’agir d’une attestation d'élection de domicile déclarant que le candidat réside chez l’hébergeant signataire.

Parallèlement, les mêmes documents sont demandés aux personnes se portant garantes. De plus, pour qu’un tiers soit considéré comme garant, le propriétaire doit lui faire signer un acte de cautionnement. Ainsi, le bailleur pourra se tourner vers lui pour recouvrer les sommes manquantes en cas d’impayés du locataire.

Par ailleurs, il est illégal de demander un versement pour la réservation du logement ou encore une somme plus importante qu’un mois de loyer. Par ailleurs, la loi sanctionne toute discrimination liée à la religion, la race, aux opinions politiques, aux moeurs, ou au sexe du candidat.

Pour avoir l'esprit serein, vous pouvez contenir le risque d’impayé en souscrivant à une Garantie Loyers Impayés auprès d'un assureur. Cette option n’est valable que si aucun garant n’accompagne le locataire.

Le rassemblement des documents est une première étape. Il faut désormais être vigilant quant aux termes du contrat, car il arrive que les baux d’habitation ne soient pas rédigés convenablement, voire absents (bail verbal entre les deux parties) au moment de la location.

Il faut noter qu’un huissier de justice pourra intervenir malgré une situation d’accord verbal, seulement sous condition qu’un document contractuel prouve bien la relation entre le locataire et le bailleur.

Il convient de ne pas accepter de signer un contrat avec un locataire qui ne délivrera les documents qu’à posteriori. C’est de là que proviennent de nombreux cas de loyers impayés.

Le propriétaire se garantit le pouvoir d’agir en résiliation du bail lorsqu’il fait signer une clause résolutoire dans le bail, dans l'éventualité où le locataire ne respecte pas ses obligations, dont le paiement de loyer. Le bailleur peut dans ce cas agir sans qu’un juge ne puisse s’y opposer.


Relancer le locataire


Dans un premier temps, l’amiable est de rigueur. Le meilleur moyen, le moins cher et le plus rapide est de demander. Dès lors que vous êtes en situation d’impayé, la proactivité est de mise. Il est possible que l'impayé résulte d’un oubli ou d’un accident. Cet impair de la part du locataire peut entraîner d'importants préjudices pour le bailleur :
  • l’imposition sur les loyers non perçus.*
  • l’impossibilité de rembourser un emprunt ou encore un manque de revenu pour couvrir les charges du loyer.

C'est le moment de faire une relance. Vous avez alors le choix du format ; email, appels téléphoniques, sms, télégraphes…

Lors de cette phase, vous avez plusieurs options :

  • Échelonner la dette
  • Effacer une partie de la créance
  • Utilisation de la caution

D’autres options peuvent être trouvées après avoir discuté avec votre locataire, quoi qu’il en soit n’oubliez pas : communication is key.

Une fois un accord trouvé, un papier sur lequel il figure devra être signé par votre locataire et vous-même.

*l'imposition des loyers non perçus, résulte de la surprenante conclusion provenant d’un arrêt du Conseil d’Etat du 1er octobre 2015.
Le juge fiscal, va jusqu’à considérer que le bailleur fait don de ces sommes impayées, si ce dernier n'a pas accompli les démarches auprès d'un huissier de justice pour recouvrer ses frais …


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Recouvrement


Si aucun accord n’a été trouvé, l’étape suivante est la procédure de recouvrement. Si le nom paraît complexe, ne vous y fiez pas, l’étape est relativement simple.

Il s’agit de l’envoi d’un simple rappel, d’une mise en demeure et enfin une demande de paiement, le tout en recommandé avec accusé de réception.

Le rappel (ou relance) se compose de la date, du montant jusqu’au jour de sa rédaction et des mois auxquels le montant correspond.
Vous finissez avec un gentil « je vous remercie de me payer sous X jours », daté signé envoyé !

Pas de réponse ? Après les X jours stipulés dans la relance vous pouvez envoyer une mise en demeure, et si toujours aucune nouvelle, une demande de paiement.
Il s’agit d’un « je vous invite à régulariser votre situation », toujours polie et montrant votre bonne foi et bien que vous aviez voulu résoudre la situation sans prendre des mesures plus importantes. Si la situation reste immuable, vous pouvez alors vous tourner vers les garants directement, via les mêmes procédés.

Si vous n’êtes pas écrivain dans l’âme, nous avons pensé à vous et avons mis plus bas des modèles à adapter.

Pour ce faire, le propriétaire signifiera obligatoirement à l’occupant de son logement, un Commandement de payer par huissier. Dans cette situation, le locataire est tenu de s’acquitter de sa dette dans un délais de deux mois. S’il ne s’est pas exécuté au terme de ce délai légal, le bailleur pourra poursuivre ce dernier devant le Tribunal d’Instance, afin de résilier légalement le bail et d’obtenir une condamnation à régler les sommes dues.

Il reste encore, l’assurance loyers impayés si vous y avez souscrit. Contactez celle-ci dans les délais prévus par le contrat et transmettez les copies des différents courriers. Ils prendront la situation en main.

Autrement, faites recours à un huissier, afin qu’il intervienne dans l’expulsion officielle de votre locataire.


Assurance impayés, souscription inversée.


Unkle se porte garant du locataire afin de rassurer le propriétaire qui a besoin de fortes garanties à l’entrée de l’occupant. Soit une Garanti Loyer Impayé (GLI) inversée. Leurs services assurent le locataire lorsqu’il n’a pas de garant, ou qu’il se trouve dans une situation ne remplissant pas les prérequis nécessaires pour le propriétaire : pas de garant solide, rémunération inférieure à trois fois le montant du loyer, pas de CDI, pas d’historique en France…

Unkle donne accès à une garantie payante (seulement 3% du loyer à la charge du locataire), qui sécurise totalement et gratuitement un propriétaire.

Outre les revenus du locataire, ce service se base sur son épargne, mais aussi sur un test psychologique permettant de valider la garantie qu’ils proposent. Tout se fait en ligne, avec un retour sous 48h. Cette solution est partenaire des meilleurs assureurs en immobilier, et ils sont prêts à assurer 5000 nouveaux locataires d’ici la fin de l’année.

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Notre objectif est de simplifier l'expérience immobilier.

Trouver les bons locataires, voici la clé d'un investissement locatif fructueux!


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Nom, Prénom
Adresse du propriétaire

                                                                Nom, Prénom 
                                                        Adresse du locataire 

Lieu,
Date recommandée avec accusé réception

OBJET : RELANCE DE LOYER IMPAYÉ

Madame, Monsieur,

A ce jour (Date du jour) et sauf erreur de ma part, je vous rappelle que nous n'avons toujours pas réceptionné votre paiement pour le loyer du mois de (Mois impayé) s’élevant à (Montant du loyer).

En effet, conformément au contrat de location signé le (Date de signature de contrat), l'échéance pour le paiement de votre loyer est fixée au (XX) de chaque mois.

Aussi, je vous remercie de procéder au plus vite (sous 8 jours à compter de la date de réception de cette lettre) au règlement de cette échéance afin de régulariser votre situation de façon amiable.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature


Nom, Prénom
Adresse du propriétaire

                                                                Nom, Prénom
                                                       Adresse du locataire  

Lieu, date

Objet : mise en demeure pour loyers en retard

Titulaire du bail de location signé le (date) portant sur le logement situé (adresse), vous vous êtes engagé à payer le loyer prévu dans ce bail au début de chaque période mensuelle.

A la date de ce jour, vous n'avez pas réglé les loyers et les charges des mois de (préciser), ce qui représente une somme totale de XXX euros.

Par la présente, je vous mets en demeure de payer cette somme, par chèque ou virement, dans les quinze jours après la première présentation de cette lettre recommandée.

A défaut de paiement dans ce délai, je me verrais contraint de vous faire délivrer un commandement de payer par huissier, avant d'entamer la procédure de résiliation de plein droit du bail prévue dans le contrat de location.

Dans cette attente, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature


Nom, Prénom
Adresse du propriétaire

                                                            Nom, Prénom       
                                                Adresse du propriétaire

Lieu,
date Lettre recommandée avec AR

Objet : Demande de paiement de loyer(s) impayé(s)

Madame, Monsieur,

[Après plusieurs relances] je n’ai malheureusement pas perçu [le/les] loyer(s) [du/des] mois suivant(s) : [citer le ou les mois qui ont fait l’objet d’un défaut de paiement].

Le montant [du/des loyers] impayé(s) s’élève à ce jour à [x] €.

Je vous rappelle également que le versement du loyer qui est de [x] € se fait tous les [jour] de chaque mois.

Je vous invite donc à régulariser votre situation au plus vite, faute de quoi je serai obligé(e) de prendre les mesures qui s’imposent.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes respectueuses salutations.

Signature