L’investissement locatif a augmenté de près de 32% en l’espace d’un an.

Au 1er semestre 2019, l'investissement locatif représente près d'une vente sur 4  et même une vente sur 3 à Paris.

Cette augmentation flagrante va de paire avec les incertitudes autour des conjonctures sur les placements boursiers : les marchés sont dans l'attente des conséquences du Brexit, la Chine et les USA sont en pleine guerre économique, la crises des gilets jaunes et les incertitudes sur les retraites traduisent un mal être dans la société.

Peu importe que l'on soit une famille aisée ou d'une catégorie plus modeste, senior ou jeune, si l'on regarde les différents placements, la pierre reste tangible et son cours peut se prévoir à minima. C'est pourquoi l'investissement locatif devient LA valeur refuge.  

Profiter des taux historiquement bas


Les valeurs estampillées « sans risque » ne sont plus des épargnes rentables dans la situation actuelle : le Livret A et l'assurance-vie notamment. Pire, il est imprudent de miser sur ces actifs, dont les taux reviennent à perdre de l'argent. En effet, ni l'un ni l'autre n'offrent une rétribution suffisante pour couvrir l'inflation. Le premier, parce que son taux est à 0,75% depuis août 2015, et le second peine à dépasser la barre des 2-3% de rendement.

Le schéma permettant aux épargnants de s'enrichir passivement est obsolète.
Les placements les plus rentables se trouvent en dehors de ces cocons aux conforts sécuritaires. Les épargnants sont tenus de prendre plus de risques pour gagner plus.

Il se trouve que les banquiers amorcent en octobre le 10ème mois de baisse consécutive pour les taux immobiliers. L’intérêt croissant porté sur l’investissement locatif résulte des taux historiquement au plus bas : 1,29% en moyenne (toute durée confondue). Le taux moyen est de 1,02% sur 15 ans, de 1,20% sur 20 ans et de 1,42% sur 25 ans. Ce qui a pour effet d'attirer davantage les investisseurs vers ces produits attractifs.

De plus en plus de jeunes locataires font le choix d’un investissement locatif, avant d’investir dans une résidence principale, pour se constituer une épargne : un acheteur sur cinq a même désormais moins de 30 ans, soit +5% par rapport au 1er semestre 2018. Les français d’une manière générale achètent de plus en plus dans une logique de placement.

Vous tirerez de belles plus-values d'ici quinze à vingt ans avec l'immobilier locatif. Soit une optimisation de la rentabilité de votre opération. À l'inverse, si la plus-value n'est pas aussi forte qu'espérée, vous aurez bénéficié des revenus locatifs au fil du temps.

Quelles différences avec d'autres placements?


Mise à part la conjoncture, si nous comparrons les différents types de placements, quels sont les bonus/malus de l'investissement locatif comparés aux autres produits?

Pour investir sur les marchés, il est nécessaire de s'y connaître.
Car, si la Bourse peut rapporter gros, aucune garantie n'est offerte sur le capital investi. Cependant, l'investissement en actions reste porteur sur le long terme. Cela ne doit représenté qu'une portion de votre épargne, afin de minimiser ses risques. La fiscalité qui s'y applique mérite également d'être méticuleusement étudiée, compte tenue de la composition du reste de votre patrimoine.

Votre assurance-vie, votre épargne salariale ou votre épargne retraite peuvent être des fonds d'actions auxquels souscrire pour bénéficier de leurs avantages fiscaux respectifs. Leurs rentabilités ne sont pas flagrantes. Quant au plan d'épargne en actions (PEA), ses plus-value sont soumises à une imposition de 22,5% avant deux ans de souscription. Les retraits seuls sont imposés, selon l'âge du PEA. Entre deux et cinq ans, il s’élève à 19 %. Ensuite, les gains ne sont pas imposables. En revanche, les prélèvements sociaux s'appliquent, à hauteur de 17,2%, lors des retraits, ce quelque soit l'âge du PEA. Se retirer de cet investissement avant huit ans entraîne une rupture définitive de la souscription.

Le plus gros bémol des autres actifs financiers, c'est qu'ils nécessitent un investissement, quand l'immobilier locatif dispose d’une latitude incomparable.
L'investisseur a le pouvoir de recourir à la dette en vue d'accumuler un futur capital. C'est l'effet de levier ultime pour se créer un patrimoine ex nihilo !

En clair, les produits boursiers attractifs et les actions de type PEA et assurance vie, dont on a vue les limites, sont des placements risqués. Ils nécessitent une gestion assidue, couplée à des connaissances solides, étant donné l'instabilité actuelle de la finance.

À l'inverse, se constituer un patrimoine immobilier est rendu possible, par un investissement locatif sans apport, dégageant un rendement locatif régulier, supérieurs aux taux d'intérêts et fructueux par la même occasion. Nous avons également des abattages fiscaux qui s'appliquent dans l'investissement locatif, ainsi que des réductions d'impôts selon les opérations choisies.

Muscler vraiment son patrimoine


Ce qu'il faut avoir en tête en immobilier locatif, c'est notamment le calcul de rendement, qui revient à diviser le loyer annuel d’un bien par son prix d’acquisition. Prenons un studio par exemple, acheté 80 000 euros, qui sera loué 400 euros par mois. Sa rentabilité annuelle brute sera de 6 %. Afin d'augmenter celle-ci, vous pouvez louer plus cher, à condition de rénover intégralement cet habitat pour en faire un meublé de standing.

La géographie est d'une importance capitale dans ce type d'investissement.
Car pour espérer tirer une belle rentabilité en immobilier locatif, la clairvoyance est de mise. En effet, parier sur l'avenir sans risquer tout son capital nécessite d'étudier les zones en transformation, avec un fort potentiel à la clef !

Dopez le rendement de votre patrimoine en achetant un bien situé dans un quartier appelé à s'embellir ou à se développer. Des villes en pleine rénovation, une friche industrielle remise en état, une nouvelle ligne de train à grande vitesse ou la construction d'un tramway sont autant d'indices favorables où concentrer ses recherches. Le prix des loyers en cas d'investissement ne peut que s'accroître.

Actionner le levier fiscal peut booster encore la rentabilité de vos investissements immobiliers. Nous vous préconisons de déléguer la gestion de votre patrimoine. Nos conseillers seront à même de proposer les meilleurs avantages dans un investissement locatif dont vous pouvez tirer profit.

La fiscalité sera allégée et vous augmenterez vos gains si vous privilégiez l'ancien. En effet, les travaux sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Des économies d'impôts sont également à prévoir. Mieux, lorsque les loyers encaissés sont inférieurs à l'ensemble de vos charges déductibles (travaux, honoraires de gestion, assurance...), vous dégagerez un déficit foncier. À hauteur de 10 700 euros par an, ils sont imputables au revenu global.

L'investissement locatif permet donc d'acheter un bien pour le louer et dégager des revenus remboursant la dette associée. La rentabilité brute de votre investissement et les bénéfices nets seront très éloignés. Pour la mesurer au mieux, vous devez intégrer les éléments suivants : la pression fiscale liée au bien et celle liée à votre propre ménage.

Vous l'aurez compris, l'immobilier locatif comprend de nombreux avantages qui expliquent son succès et sa démocratisation.

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