Découvrez notre dossier complet sur l'investissement locatif à Lille. Pourquoi est-il judicieux d'investir dans l'immobilier à Lille ? Quel est la moyenne du rendement locatif ? Surtout, quels quartiers privilégier ?

Pourquoi investir à Lille ?

Lille, une ville ultra-connectée au coeur du triangle Paris-Londres-Bruxelles

Parfaitement située au coeur du triangle européen « Paris-Londres-Bruxelles », la capitale des Hauts-de-France est une ville ultra-connectée qui possède tous les attraits pour séduire les étudiants, les jeunes actifs, les touristes, et surtout, les investisseurs immobilier.

Capitale du design en 2020, terre d'accueil d'un important incubateur de startups en France et un des plus gros d'Europe avec le pôle "Euratechnologies", quatrième ville de France avec une population intra-muros de 230 000 habitants, et une des plus grandes ville étudiante avec 120.000 étudiants, Lille est une métropoles française extrêmement dynamiques économiquement.

Lille : épicentre de la zone la plus riche d'Europe

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A 35 minutes de Bruxelles, à 1 heure de Paris, 75 minutes de Londres, Lille est au centre de la zone de consommation la plus riche d’Europe.

Dans un rayon de 300 km, Lille affiche en effet un potentiel de pouvoir d’achat de 1 500 milliards d’euros et une population de 78 millions d’individus².

A l'épicentre de la zone la plus riche d'Europe, Lille est une ville dont la cote ne cesse de monter en ce moment, notamment auprès des investisseurs immobilier.

Lille, ville "French Tech"

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Depuis 2014, la capitale des Flandres fait partie des 13 métropoles labellisées "French Tech", c'est-à-dire résolument tournées vers le numérique et l'entrepreneuriat.

Lille se distingue par un écosystème numérique puissant, autour du pôle Euratechnologies, où se trouvent de nombreuses startups d'envergure internationale telles que IBM, OVH, Adictiz ou Giroptic.

En 2018, le pôle Euratechnologie, d'une superficie de 80 000 m², est devenu le plus gros incubateur d’Europe avec plus de 100 porteurs de projet par an et 300 entreprises comprenant 4 000 salariés au total.

Une ville jeune et étudiante

Avec environ 120.000 étudiants inscrits en 2018, Lille possède l'un des  pôles étudiants les plus important et les plus diversifié de France (Université La Catho, Fac de droit, Ecole d’ingénieur, Ecoles de Commerce, Sciences-Po, Grande école de journalisme « ESJ »…).

En raison de cette forte population étudiante (3e ville étudiante après Paris et Lyon), Lille présente un très faible taux de vacance locative (la demande de logements dans la région Lilloise est plus forte que l’offre). Les jeunes actifs comme les étudiants recherchent essentiellement des petites surfaces de 20 à 40 m² meublées (avec un prix d'achat compris entre 80 000 et 120 000 € pour un loyer moyen de 600 €).

Vous avez deviné qui sera votre prochain locataire ? Il y de fortes chances pour qu'il soit étudiant dans une des prestigieuses écoles de Lille. Qu'en est-il de sa solvabilité ? Dans la majorité des cas, ce n'est pas lui qui paye son loyer, mais ses parents qui possèdent alors le rôle de caution, c'est-à-dire de garant, en cas d'impayé.

L'investissement locatif à Lille

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En 2019, il faut en moyenne débourser 81 000 € pour l'achat d'un studio à Lille de 30 m² (vs 300.000 € à Paris) pour nu loyer moyen de 600€ (vs 1.000-1.200 € à Paris).

Le prix moyen de l'achat au m² d'un appartement à Lille est de  2.698 €, pour un rendement locatif moyen est de 5,9 % (supérieur à la moyenne française estimé à 4 %).

On observe bien sûr des disparités par quartier, le Vieux-Lille (le quartier historique avec ses monuments et ses vieilles pierres) étant de loin le quartier le plus cher.


Où investir à Lille ?

Vous souhaitez réaliser votre investissement locatif à Lille ? Comment choisir alors le quartier où investir ? Si vous avez en tête un investissement à fort rendement locatif, vous regarderez en premier les quartiers en devenir, à faible prix au m2, et donc à fort rendement brut, ainsi calculé: loyer moyen m² x 12 /prix moyen d'achat m².

Pour vous aider à faire votre choix, voici notre tableau classant les quartiers de Lille selon les rendements locatifs moyens.

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Nos conseils par quartiers:

Pour y voir de plus près, découvrez les différents types d'investissements préconnisés par nos experts.

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Les quartiers prisés, mais au rendement moins intéressant

  • Le Vieux-Lille

Situé entre la Grand Place et la cathédrale Notre-Dame de la Treille, le Vieux-Lille abrite environ 20 000 habitants (essentiellement des jeunes cadres aux revenus moyens). Ruelles pavées, traces de canaux, maisons de villes de style flamand du début du XVIIe siècles, le centre historique de Lille possède un charme fou qui ne laisse personne indifférent. Sans compter les boutiques, les galeries d’art, les nombreux cafés et restaurants...

Tous ces atouts expliquent que le Vieux-Lille  est le quartier à la fois le plus chic et le plus cher de Lille avec un prix d’achat moyen de 3 697 €le m².

Comptez donc autour de 110 000 € pour acquérir un 30 m² (20 000 € plus cher que la moyenne). Ce quartier affiche un rendement locatif moyen de 4,6 % (largement inférieur à la moyenne de la ville).

Le conseil de Masteos : réaliser votre investissement locatif dans le Vieux-Lille n’est certainement pas une bonne affaire en termes de rendement locatif. Cependant, il s’agit d’un placement sûr pour un investisseur qui privilégie la réputation du quartier sur la rentabilité locative. Y acheter une petite surface n’est jamais une erreur, le bien sera toujours loué par un étudiant ou un jeune actif (mais c'est aussi le cas presque partout à Lille...).

  • Le Centre-Ville/ Gares Lille Flandres et TGV Europe

Qu'en est-il du Centre-Ville ? Abritant plus de 23 000 habitants, ce quartier, situé près des gares TGV Lille Flandres et Lille Europe, s’étend sur un large zone partant de la gare Saint-Sauveur aux halles Solférino, jusqu’au centre commercial Euralille (106 boutiques, 26 restaurants).

Avec ses six stations de métro, dont les deux stations TGV, le Centre-Ville est à la fois un lieu de rendez-vous et un point de départ stratégique pour travailler dans toute l'agglomération et même un peu plus loin, la ligne de métro desservant directement les villes de Roubaix et Tourcoing.

Rues piétonnes, cafés, terrasses, restaurants, cinémas, opéras, théâtres, habitats anciens et modernes, espaces verts... Tous les éléments sont réunis pour en faire un quartier très agréable à vivre.

Au regard de ces nombreux atouts, on comprend également que le Centre-Ville soit le 2e quartier plus cher, après le Vieux-Lille. En 2019, le prix d'achat d'un appartement au m² dans ce quartier est de 3 318 €.

Le conseil de Masteos : avec un rendement locatif de 5,2 %, ce n'est encore une fois pas une erreur de réaliser votre  investissement locatif dans le Centre-Ville de Lille, mais il y a bien plus rentable ailleurs, pour un risque locatif aussi faible.

  • Vauban Esquermes

Accueillant en son centre le grande université catholique de Lille "La Catho", Vauban est le troisième quartier le plus prisé de Lille, après le Vieux-Lille et le Centre-Ville.

Avec 19 000 habitants dont environ 15 000 étudiants, Vauban est un quartier jeune et dynamique, avec une vie nocturne animée grâce aux nombreux restaurants, bars et cafés branchés.  Du côté du quartier Vauban, il n'est pas rare de trouver des maisons de maître et des hôtels particuliers tandis que sur le quartier Esquermes, on trouve davantage de logements sociaux .

Voisin du Vieux-Lille, on peut découvrir notamment la Citadelle, le jardin Vauban, le Zoo de Lille, le Palais Rameau ou bien encore le Bois de Boulogne.

Faut-il réaliser votre investissement locatif dans ce quartier de Lille ? Par le grand nombre d’étudiants cherchant à y habiter, Vauban apparaît la cible idéale... Cependant avec un prix moyen de 3 071 € m², Vauban est le 3e quartier le plus cher de Lille.

Quant au loyer moyen au m², celui-ci est de 15,1  € le m², soit une rendement locatif moyen officiel estimé à 5,9 %, mais nos équipes sur le terrain constatent des rendements effectifs bien plus faibles en pratique, car les prix évoluent très vite et les disparités de prix entre la partie du quartier Vauban proche de la faculté et celle qui s'en éloigne rendent tout rendement "moyen" inutilisable.

Le conseil de Masteos : un investissement à Vauban reste une valeur sûre en raison de la réputation étudiante du quartier, mais loin d'être des plus rentables. On pourra acheter moins cher quelques rues plus au Sud de ce quartier tout en percevant un loyer presque aussi élevé.

Les quartiers périphériques: tout aussi dynamiques et qui offrent les meilleurs rendements locatifs.

  • Wazemmes

Situé près du Centre, le quartier de Wazemmes est un quartier anciennement populaire qui accueille chaque année la traditionnelle Braderie de Lille. Ce quartier cosmopolite, très vivant de jour comme de nuit, s'est beaucoup développé depuis quelques années. Grâce à la création de nouveaux logements et d'espaces verts, Wazemmes a accueilli une nouvelle population, plus jeune et plus "hipster".

Le quartier recèle de nombreux bars, de vielles maisons traditionnelles et des habitats populaires en brique (rue Jules Guesde ou rue Charles Quint). Avec son célèbre Marché Couvert, Wazemmes (40 000 visiteurs en moyenne le dimanche matin) est devenu en quelques années un quartier de plus en plus apprécié des investisseurs comme des locataires.

Prisé par une population au pouvoir d'achat relativement élevé, appréciant l'authenticité du quartier, les prix de l'immobilier ont déjà bien monté dans le nord de Wazemmes mais il reste encore des opportunités dans le sud du quartier (notamment le long de la rue des Postes).

Le prix moyen de l'achat au m² d'un appartement à Wazemmes est désormais de 2 935 €, pour un loyer moyen au m² de 14,9 €, soit un rendement locatif moyen de 6,1 %

Le conseil de Masteos : au regard des prix de l'immobilier à Wazemmes (88 000 € pour un 30 m²) de la qualité de vie, et des rendements moyens constatés, il apparaît plus judicieux de réaliser votre investissement locatif dans ce quartier de Lille (plutôt que dans le Centre-Ville, le Vieux-Lille ou le quartier Vauban).

  • Fives

Proche du Centre et des gares de Lille Flandres et Lille TGV Europe, le quartier de Fives est un quartier dynamique en pleine mutation, de plus en plus prisé des nouveaux étudiants, et qui compte 9 630 habitants dont 72 % sont locataires.

Bien desservi par les transports en commun, doté de nombreux espaces verts mais aussi de commerces de poximité, de restaurants et d'hypermarché, Fives comporte 66 % d'appartements et 34 % de maisons.

Au fil des ans, la réputation du quartier Fives s'est beaucoup améliorée en accueillant par exemple une riche offre culturelle (festival, stages de danse...), dont le symbole est la célèbre Maison de la Photographie de Lille.

Concernant les prix d'achat, ils sont bien inférieurs à ceux du Centre alors même que le quartier Fives en est très proche. Le prix moyen de l'achat au m² d'un appartement est en effet de 2 322 €.

Quant au loyer, celui-ci est de 12,2 € le m², soit un rendement locatif moyen de 6,3%.

En pleine transformation, le quartier de Fives est à l'évidence un quartier d'avenir qui doit intéresser tout investisseur dans l'immobilier locatif à Lille.

Le conseil de Masteos :  au regard du dynamisme, de la proximité de la Gare et du Centre et des prix encore abordables, le quartier Fives est notre quartier préféré pour réaliser un investissement locatif à Lille.

  • Moulins

Bien que populaire, le quartier de Moulins (proche de Wazemmes et des gares du Centre) est un lieu d'avenir pour l'investissement locatif à Lille.

Dotée d'une population très jeune (45 % a moins de 25 ans), Moulins compte 21 % d'étudiants. Le quartier accueille la faculté de droit de l'Université de Lille, inaugurée en 1995 et qui compte près de 7.000 étudiants ainsi que l'Institut Régional d'Administration.

Le conseil de Masteos : affichant un prix d'achat de 2 616 € le m² et un loyer de 13,5 € le m², le quartier étudiant de Moulins apparaît clairement comme un bon choix en terme d'investissement locatif à Lille (rendement locatif moyen de 6,1 %).

  • Bois Blanc

Appelé « L’île de Lille » Bois Blanc est situé à l’Ouest de Lille. A l'instar du quartier Vauban Esquermes, il attire de nombreux étudiants (près de 40 % de la population a moins de 25 ans).

Bois Blancs est surtout connu pour être le quartier qui accueille le célèbre pôle de la French Tech "Euratechnologies", un des plus grands incubateurs et accélérateurs de startups de France et d'Europe.

On peut imaginer qu'avec plus de 4 000 salariés cherchant à se loger près de leur lieu de travail, le marché de la location a de l'avenir dans ce quartier.

Le conseil de Masteos : il faut se dépêcher avant que les prix ne montent encore, comme en témoigne la hausse générale enregistrée cette année. Pour l'instant, le prix d'achat au m² pour un appartement est bien inférieur aux prix du Centre. Bois Blanc affiche en effet un prix d'achat au m² de 2 477 € et un loyer moyen de 11,7 € le m², soit un rendement locatif moyen 5,6 %, mais nos équipes sur place arrivent à trouver des investissements aux rendements supérieurs à la moyenne officielle dans ce quartier.

Les quartiers périphériques moins cotés, mais à regarder...

  • Saint-Maurice Pellevoisin

Situé au nord-est du centre-ville, le quartier de Saint-Maurice Pellevoisin affiche un visage bigarré. Il s'agit à la fois d'un quartier résidentiel destiné aux familles lilloises fortunées, et un quartier industriel, siège de brasseries et de malteries. Ce quartier attractif et très dynamique, très agréable à vivre, est particulièrement apprécié de ses habitants.

On n'y retrouve pas bien sûr l'animation du centre-ville mais les prix des appartements sont bien plus abordables (2 689 € le m² €, pour un rendement locatif moyen de 5,7 %).

Le conseil de Masteos : en raison de sa proximité du Centre, de ses prix abordables et de sa qualité de vie, Saint-Maurice Pellevoisin n'est pas un quartier à écarter pour un investissement locatif à Lille.

  • Hellemmes

A l'Est du Centre-Ville, Hellemmes est desservi par la station du métro de Lille "Mairie d'Hellemmes".

Situé à côté du quartier Fives, Hellemmes est apprécié des familles aux revenus modestes. Quartier calme et résidentiel, pas trop excentré, et aux prix bien plus abordables que dans le Centre-Ville, Hellemmes possède de nombreuses commodités : marché le mercredi et le samedi matin, le parc Barbieu proche de la Mairie, des commerces de proximité de toutes sortes, supermarché Auchan ainsi qu'une école privée (St Joseph,de la maternelle au collège).

Le conseil de Masteos : Même si les prix de l'immobilier sont intéressants (2 698 € le m²), le rendement locatif de 4,8 % est bien plus faible qu'à Fives par exemple. Même s'il s'agit d'un quartier agréable à vivre, nous privilégierons son quartier voisin Fives pour un investissement locatif.

Les quartiers excentrés.

  • Lille Sud

Séparé du reste de Lille par l'autoroute, la ligne de chemin de fer, et le métro aérien, Lille Sud est à la fois le quartier le plus peuplé (20 000 habitants), et le plus étendu (300 hectares).

Malgré plusieurs projets urbains en cours pour améliorer la qualité des logements et des équipements, ce quartier souffre encore d'une mauvaise réputation, qui nuit pour le moment à l'investissement locatif. Depuis 2012, le quartier de Lille-Sud est en effet classé en zone de sécurité prioritaire, avec renforcement des effectifs de la police nationale.

Cependant, Lille Sud pourrait intéresser les investisseurs en raison notamment du pôle scientifique d’excellence qu'elle accueille, le "CHRU-Eurasanté".

Le parc Eurasanté est en effet le plus grand campus hospitalo-universitaire d’Europe (170 hectares) ! Eurasanté regroupe 3 facultés (Médecine, Pharmacie et Chirurgie dentaire), l’Institut Pasteur de Lille, l'Établissement Français du Sang Nord de France, le Centre de lutte contre le cancer Oscar Lambret, 12 500 professionnels de la santé, plus de 60 laboratoires de recherche, une centaine d’entreprises dans le domaine des médicaments et des biotechnologies, et un Bio-incubateur, destiné aux jeunes entreprises innovantes du secteur.

Le conseil de Masteos :

Avec un prix moyen de 2461 € le m², et un rendement locatif excellent de 7 % (le meilleur rendement de tous les quartiers de Lille), il paraît opportun de commencer à s'intéresser à ce quartier et de surtout de regarder les appartements et immeubles à proximité du pôle Eurasanté.

  • Faubourg de Béthune

Situé au Sud-Ouest de Lille, Faubourg de Béthune (proche de Bois Blanc, Vauban et Wazemmes) est un quartier résidentiel souvent qualifié de « quartier chaud ». Classé depuis 2012 en zone de sécurité prioritaire, avec renforcement des effectifs de la police nationale, Faubourg de Béthune est un quartier pauvre comptant 77 % de HLM. Ce quartier difficile traversé par le périphérique a un taux de chômage dépassant les 30 %.

Le conseil de Masteos :  en dépit de ses bas prix (2 186 €/m²) ce quartier a rendement locatif moyen de 5,4 %, beaucoup trop bas compte tenu de la mauvaise réputation du quartier.

  • Lomme

Situé en périphérie au nord-ouest de Lille, il s'agit du quartier le plus ancien de la ville.

Le conseil de Masteos :
En dépit d'un prix moyen d'achat au m² de 2 698 €, le rendement locatif reste bas (4,8 %). Bien trop éloigné du centre et affichant un rendement un locatif trop faible, nous vous déconseillons d'investir dans ce quartier.


Masteos vous accompagne sur vos investissements en région lilloise.
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