C'est l'une des 3 questions les plus posées par nos clients.
Les deux autres, pour les curieux : est-ce qu’investir en locatif m’empêchera d’acheter ma résidence principale et est-ce que j’ai besoin d’un apport pour investir ?


Être en SCI - Société Civile Immobilière - ou ne pas être, telle est la question. À laquelle je donne souvent la réponse : si vous vous la posez c’est que vous n’en avez pas besoin.


En creusant, on trouve quelques avantages certains. Dur d’arriver jusqu’à dix pour justifier ce titre accrocheur, mais le défi est accepté :

1. Investir à plusieurs


Une SCI implique au moins deux associés. En-deça, c'est impossible, au-delà c’est possible mais n’alourdissons pas trop le travail du banquier. On peut investir en couple, avec sa maman, sa BFF, un collègue ou avec un inconnu en club deal. Évitez l’indivision à tout prix, il est bien plus facile de revendre des parts de SCI que des morceaux d’immeuble. Surtout en cas de divorce, marital ou amical. L’idée est que l’union fait la force. Avec deux salaires, on peut acheter plus gros qu’avec un. Ou répartir le risque sur deux têtes.

2. Transmettre son patrimoine


C’est l'argument principal des forums de fiscalité immobilière. Un argument qui ne parle pas trop à notre clientèle cible, pour qui l’âge de la retraite et des donations/successions est encore un peu lointain. Mais gardons-le en tête, la fiscalité est bien plus clémente sur la transmission de parts de SCI que sur celle du sous-jacent immobilier lui-même.

La flexibilité qu'offre la division fractionnelle de la SCI permet par ailleurs d'adapter le nombre de parts données pour rester sous le montant d'abattement fiscal de donation entre parents et enfants (100 000 € par parent pour chaque enfant tous les 15 ans).

3. Capitaliser


Deux options fiscales existent pour une SCI : à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

La SCI à l’IS est le véhicule de capitalisation immobilier par excellence. Le mécanisme comptable des amortissements, fiscalement déductibles - que l’on retrouve également en LMNP et LMP - permet d’écraser une bonne partie voire la totalité des revenus locatifs imposables, au moins les premières années. Le restant est imposable à un taux réduit de 15% jusqu’à 38.120€ (de bénéfices nets et non de revenus locatifs !) et 28% au-delà (33.33% au-delà de 500k€ de bénéfices, on vous le souhaite).

15% !


Ce faible frottement fiscal permet de réinvestir une plus grande partie des bénéfices locatifs en profitant à chaque fois du levier bancaire (on re-leverage les bénéfices). C’est la magie du compound interest, à la base du capitalisme.

Cet avantage allège grandement la fiscalité sur les revenus locatifs, surtout pour l'acquisition de biens loués nus et sans travaux, ou des locaux commerciaux ou professionnels (là où il n'y a pas de deficit foncier possible et pas d'optimisation fiscale en LMNP/LMP au réel). L’investisseur qui souhaite revendre est certes rattrapé lors du calcul de la plus-value à la revente : ce qui a été déduit des revenus locatifs est réintégré fiscalement pour le calcul de l’impôt sur la plus-value.

S’il est donc envisageable de payer peu ou pas d’impôts au niveau de la SCI - et les associés ne subissent aucune taxation tant que la SCI ne distribue pas de dividendes - toute distribution de dividendes est, elle, taxée au niveau des associés (au choix : flat tax de 30% ou IR et prélèvements sociaux). C’est pour cette raison que ce véhicule s’adresse aux investisseurs long-terme qui préfèrent s’enrichir via les loyers que via les plus-values à la revente et souhaitent voir grossir leur parc immobilier sans forcément sortir de cash à court ou moyen terme. Le mécanisme des amortissements déductibles et le taux d’IS réduit à 15% couplé à la flat tax de 30% offre notamment une opportunité fiscale au profit des contribuables avec des revenus imposables importants mais des revenus locatifs qui le sont moins.

4. S’affranchir de la limite des 33% d’endettement


Cette limite de 33% d’endettement, destinée à protéger l’investisseur particulier du surendettement, peut être contournée en cas d’investissement via une SCI. Aucun pourcentage d’endettement maximal ne s’applique de jure à une SCI, seul son résultat comptable importe : le résultat net comptable doit être positif à la clôture pour que la banque soit disposée à financer l'investissement suivant.

5. Avoir un bilan comptable propre


Argument plus subtil, mais d’importance. Lorsque l’on investit en direct, les loyers atterrissent sur notre compte courant. Entre une ligne de courses Auchan et une ligne de billets d’avion Opodo. Le relevé de compte est illisible pour un banquier qui tenterait d’analyser la performance locative de l’investissement de son client. On pourrait imaginer créer un sous-compte dédié aux flux locatifs, où ceux-ci seraient isolés. Mais le mieux en termes de lisibilité, d’esthétique comptable, de professionnalisme, pour mettre en avant son track record locatif, reste la SCI. Une SCI a un compte bancaire de SCI, et des bilans comptables de SCI. La performance des actifs locatifs logés dans la SCI sont alors parfaitement lisibles et comptablement indéniables. Le banquier pourra financer le prochain investissement locatif sur la base du résultat comptable du précédent. Moins facile à démontrer à la banque car moins lisible pour le banquier quand on investit en direct.

Mais surtout, avoir un bilan comptable clean permet de faire un carton à la revente. Lorsqu'un vendeur met sur le marché un bien locatif, l'acheteur sera toujours suspicieux quant aux prétentions de performance locative du vendeur. Ce bien fait 10% de renta? prove it. Montrer quelques quittances de loyer ne suffit pas. Seul un bilan comptable de l'historique locatif est irréfutable pour l'acheteur. Il sait ce qu'il achète.

La lisibilité comptable de la performance locative d'un bien en SCI met donc en position de force l'investisseur au niveau du financement et de la revente.

6. Revendre en bloc


Certains de nos investisseurs aguerris enchaînent les investissements locatifs et se retrouvent avec plusieurs biens immobiliers dans plusieurs villes, tous logés au sein d’une même SCI. Ils souhaitent au bout d’un certain temps liquider leur parc immobilier pour récupérer en cash la partie déjà remboursée de leurs investissements. Plutôt que de confier plusieurs mandats à plusieurs agences dans plusieurs villes, l’investisseur en SCI peut choisir de revendre sa SCI elle-même, en bloc, à un autre investisseur, via cession des parts. Il peut aussi n’en revendre qu’une partie (cf. argument suivant).

7. Monétiser une partie de son bien


On peut vouloir monétiser une partie de son patrimoine immobilier sans avoir envie de revendre l’immeuble lui-même. Comment faire ? Réponse : par une cession de parts de SCI ! Imaginons que j’ai un actif, logé dans une SCI. Un appartement bien placé au cœur de Bordeaux, qui va continuer à prendre de la valeur. Je ne veux surtout pas m’en séparer. Mais j’ai un besoin de trésorerie. Le bien étant en SCI, je peux choisir de ne revendre que quelques parts de ma SCI plutôt que mon bien entier lui-même. Quel bonheur.

8. Optimiser sa stratégie bancaire


Une SCI est une personne morale, distincte de ses associés, qui possède une existence propre en tant qu’entité autonome. La SCI peut parfois faire des choses que les associés ne peuvent pas faire. La SCI peut parfois emprunter davantage que ses associés ne le pourraient en propre. Si les associés se portent le plus souvent caution du prêt, reste que c’est bien la SCI qui se porte acquéreur et qui emprunte, en son nom, et non en celui des associés.

Comme vu précedemment, SCI et personnes physiques subissent une différence de traitement bancaire : une personne physique est vu par le prisme de son taux d’endettement, une SCI est davantage traitée à partir de son bilan comptable, de son track record locatif.

Bref, sans rentrer dans les subtilités des circuits bancaires en SCI, une SCI personne morale permet parfois de s’affranchir des limites de l’endettement que subissent les personnes physiques, en tant qu’entités distinctes et hétérogènes, soumises à des exigences bancaires différentes.

9. Investir quand on ne peut pas emprunter


C’est un avantage assez peu connu mais redoutable pour certains profils. Le système immo-bancaire français est l'un des plus laxistes au monde. Rares sont les pays où les financements immobiliers peuvent se faire entièrement sans apport, sur 25 ans, avec un taux proche de 1%. Pourtant, à l’instar du marché du travail, le secteur bancaire français exclut beaucoup de profils, parfois tout aussi solvables. Pour ces deux secteurs le CDI est roi.

Comment faire pour investir quand on n’est pas en CDI, et que l’on n’a pas trois ans de bilan ? S’associer en SCI avec une personne qui possède un CDI. Cela peut être un membre de sa famille, son conjoint, son BFF. La banque s’appuiera sur la capacité d’emprunt de l’associé détenteur du CDI, sans ignorer pour autant la capacité de remboursement de l’associé hétérodoxe. Si c’est bien l’associé en CDI qui permet de débloquer le prêt, la responsabilité de son remboursement et la gestion de l’investissement objet de ce prêt est bel et bien partagée équitablement entre les deux associés, qui se porteront le plus souvent caution à titre personnel du prêt accordé à la SCI. On ne peut donc pas dire que l'associé qui n'est pas en CDI est passager clandestin sur le prêt!

10. Déduire des frais


La SCI à l’IS permet, lorsque cela est justifié, de déduire tous les frais liés aux acquisitions passées, actuelles et futures. Billets de train, essence et frais kilométriques, frais de gestion, frais photographiques, frais comptables, et j’en passe. Autant d’impôts en moins à payer. L’investisseur qui investit en dehors de ce cadre ne se rend pas toujours compte du montant total des frais divers engendrés par l’acquisition et la gestion d’un bien locatif, sortis de son propre compte bancaire et non déductibles de ses impôts personnels. En SCI, beaucoup de frais divers et variés sont admis en déduction des revenus imposables de la structure.



Mais le vrai argument en faveur de l’investissement en SCI, dont on s’arrogerait la gérance, reste de pouvoir dire dans les dîners en ville que l’on est DIRIGEANT DE SOCIETE 😎.


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