Taxe foncière : contribuables, cotisation des entreprises, calculs, loi Pinel, exonérations.

Qu’est ce que la taxe foncière ?


Cet impôt s’applique aux propriétaires, à compter du 1er janvier de l’année en cours. Il se catégorise en deux parties : la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties. La taxe foncière fait partie des impôts locaux. Elle ne nécessite pas de déclaration préalable. L'avis d'imposition est envoyé directement et est payé chaque année en automne.

Le redevable peut être un particulier, une entreprise ou une personne morale (société commerciale ou société immobilière). En cas de vente en cours d’année, cette taxe peut être partagée entre l’acheteur et le vendeur.

Comment calculer cet impôt ? Dans quel cas est-il exonéré ?

Qui paie dans le cadre d'un bail commercial ?

Va-t-il être supprimé au même titre que la taxe d'habitation ?

Masteos vous fait un petit tour d’horizon.

Les propriétés bâties (TFPB)


La taxe foncière s’applique aux propriétés bâties situées en France.
Elle concerne aussi bien les logements occupés que vides (sauf exceptions),
leur utilisation étant privée ou professionnelle. Cela recouvre donc :

  • les locaux d'habitation (maison, appartement, loft, chalet, villa, etc)
  • les parkings
  • les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels
  • le sol des bâtiments et terrains qui forment une dépendance indispensable et immédiate à une construction
  • les bateaux et péniches utilisés en un point fixe et aménagé pour l'habitation, le commerce ou l'industrie
  • toute installation industrielle ou commerciale (hangar, atelier, cuve, etc.)
  • tout terrain à usage commercial ou industriel ou utilisé, dans certaines conditions, pour la publicité (panneaux publicitaires)

Comment calculer la taxe foncière ?


Plusieurs données sont prises en compte dans le calcul des impôts locaux, depuis la valeur des biens jusqu'à la situation de celui qui les doit.

Pour ce calcul, nous prenons en compte le revenu cadastral de la propriété (valeur locative cadastrale) comme base d’imposition. Ce sont les services fiscaux qui déterminent en premier lieu cette valeur du bien.

Elle est défini en tenant compte du marché locatif de la commune, du degré de confort du bien, de sa surface, de son environnement et de son état d’entretien.
Cette valeure locative est revalorisée tous les ans et peut varier suite à des événements influençant le prix du bien.

La taxe foncière de chaque propriétaire est donc calculé par l’administration fiscale. Il reçoit un avis d’imposition dans toutes les communes où il est imposable. Par ailleurs, cet impôt peut fortement évoluer d’une commune à une autre.

La base d'imposition comprend 50% de la valeure locative cadastrale. En toute transparence, l’autre moitié n’est pas prise en compte, en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation.

Le taux d'imposition est fixé par les collectivités locales. Il correspond à un taux global, soit la somme des montants communaux et départementaux. Les communes y incluent généralement une taxe annexe sur les ordures ménagères.

L’Etat perçoit une somme pour les frais de gestion. En effet , il assure pour le compte des collectivités locales, le recouvrement des impôts directs locaux.

Remarque : Nous avons dit plus haut que la taxe foncière ne nécessite pas de déclaration préalable. Cependant, les propriétaires ont 90 jours pour déclarer auprès de l'administration fiscale, tout changement entraînant la mise à jour de la valeur locative de leur bien (constructions nouvelles, changements de consistance et changements d'affectation). L’augmentation de sa valeur locative ne sera prise en compte qu’au 1er janvier de l’année suivante. L’administration se charge des changements de caractéristique physique de l'environnement.

Exemple de calcul pour la taxe foncière :


Un particulier possède un appartement dont la valeur locative est de 2100 € :

Taux de la taxe foncière : 24,20 %

Taux de la taxe sur les ordures ménagères : 7,30 %

Frais de gestion : 8 %

Cotisation brute : 2100 O,50% (24,20% + 7,30%) = 331 €

Taxe foncière à payer : 331 + 8 % x 331 = 357 €


Quand faut il payer la taxe foncière ?


L'avis de taxe foncière est disponible en ligne le 23 août.
La taxe d’habitation quant à elle est mis en ligne à partir du 1er octobre.
Par courrier, vous avez jusqu’au 15 octobre pour la payer. La date limite de paiement en ligne est le 20 octobre.

Les exonérations et réductions possibles


Il existe des exonérations permanente sur les bâtiments publics de l’Etat, hôtels des ambassades, fleuves et voies navigables, bâtiments ruraux affectés à un usage agricole...

Une exonération temporaire s’applique sur décision des collectivités locales pour le non bâti (terrains plantés ou reboisés), mais encore sur les immeubles des entreprises, réalisant des opérations de recherche, ou sur les entreprises nouvelles implantées dans certaines zones, dans le cadre de la politique de la ville ou de l'aménagement du territoire.

Quelles situations permettent une exonération de la taxe foncière ?


Ces conditions peuvent dépendre de la nature du bien, ou de la situation du propriétaire. Voici les cas les plus courants :

  • Si le logement est neuf, il bénéficie d'une exonération de 2 ans (qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire).

  • Dans le cadre où un logement ancien a été rénové afin de réaliser des économies d'énergie, s'applique alors une exonération de 5 ans. Elle peut être partielle (50%) ou totale (100%), selon le niveau de performance énergétique.

  • Une exonération de 10 ans est possible pour les constructions neuves, à usage de résidence principale, si celles-ci sont financées à plus de 50% par des prêts aidés par l'Etat.

  • Au 1er janvier de l'année d'imposition, les personnes âgées de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence (l'année précédant celle de l'imposition) ne dépasse pas un plafond (actualisé tous les ans), sont exonérées de la taxe foncière. Il en est de même pour les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés et de l’allocation supplémentaire d’invalidité.

  • Si ces personnes sont en maison de retraite ou hébergé durablement dans un établissement de soin, leur résidence principale imposable doit rester libre de toute occupation. En plus de cela,le bénéfice de l'exonération est étendu à la résidence secondaire pour les personnes âgées de plus de 75 ans satisfaisant les conditions décrites ci-dessus.

    Enfin, un affranchissement d'office, de 100 €, s'applique pour les propriétaires âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans, au 1er janvier de l'année d’imposition, dont le revenu de référence sont trop faibles. Nos acheteurs ont de la marge chez Masteos.

La taxe foncière va-t-elle disparaître complètement ?


La suppression de la taxe foncière n'est pas encore d'actualité, aucune disposition n'a été annoncée.

Le projet de révision des bases locatives, annoncé par Gérald Darmanin, ministre de l'Action et des Comptes Publics, promet un changement d'ampleur pour la taxe foncière. Cette révision entre dans le cadre de la suppression de la taxe d'habitation prévue pour 2020.

Un allègement de un tiers a déja eu lieu sur la taxe d'habitation en 2018 (soit en moyenne 166 €). En 2019, un allègement de deux tiers (361 € en moyenne) est prévu. En 2020, 17,6 millions de foyers, soit 80% des Français, n'auront plus à payer la taxe d'habitation : soit une économie de 555 €. Le gouvernement veut faire disparaître cet impôt sur la résidence principale en 2023.

Un nouveau souffle pour les foyers, mais les répercutions sont craintes sur les taxes foncières : plusieures pistes sont à l'étude pour ne pas impacter tout le secteur immobilier.


La CFE : Cotisation Foncière des Entreprises


Cette cotisation se base sur la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière. Une entreprises établie dans plusieures communes est tenue de la payer pour chaque locaux et terrains.

Si l'entreprise ne détient pas de locaux, la cotisation s'établie sur une imposition minimum, que chaque commune fixe, selon un barème fixé par la loi. Celui-ci varie en fonction du montant hors taxes du chiffre d'affaire réalisé par le professionnel.

Le montant de la cotisation foncière des entreprises (CFE), est égal au produit de la base d'imposition par le taux décidé par chaque commune.

La Chambre de commerce et d'industrie de la Région reçoit en annexe de cette taxe territoriale, un prélèvelement additionnel à la CFE qui se calcul sur la base d'imposition à la CFE. Chaque année, son taux est voté par la Chambre de commerce et d'industrie de la Région.

La cotisation sur la valeur ajouté des entreprises (CVAE), est au plus égale à 1.5% de la valeur ajoutée. L'État vote le taux d'imposition. Le produit de cette taxe est attribué aux départements et régions.

Champ d'application


La cotisation foncière des entreprises est due par les personnes physiques ou morales, exerçant une activité professionelle non salariée au 1er janvier :
Exploitants individuels, sociétés et associations ayant une activité lucrative.

Les personnes exonérées de cette taxe sont nombreuses : agriculteurs, titulaires de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou BNC (Bénéfices Non Commerciaux) qualifiés de non professionels ou encore les SCI, qui se contentent de gérer leur patrimoine privé. Il existe de nombreuses autres exonérations (artisants employant des apprentis de moins de 20 ans, établissement d'enseignement privé, coopératives ourières de production...).

Comment se calcule cette cotisation ?


Tout comme la taxe foncière que nous venons de définir, cette cotisation est estimée en fonction de la valeure locative foncière des biens réunissant les conditions suivantes:

  • Ce sont des biens passible d'une taxe foncière : propriétés bâties et non bâties situés en France.
  • Le redevable en a disposé dans le cadre de son activité professionelle.

    La période prise en compte pour déterminer la base d'imposition est l'avant-dernière année précédent celle de l'imposition.

Attention : La valeure locative des équipements et biens immobiliers n'est pas prise en compte pour la base d'imposition. De plus, cette valeur bénéficie d'un abbatement de 30% pour les établissements industriels.

Exemple de calcul pour la taxe foncière des entreprises :
En 2019, la cotisation foncière des entreprises sera calculé sur les biens immobiliers passibles de la taxe foncière au 31 décembre 2017.

Déclaration et Paiement de la CFE

Ci-dessous, nous avons établi un récapitulatif des obligations dues par les entreprises en terme de cotisation foncière.

Bon à savoir : à partir du 1er janvier 2019, si votre chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 5 000€, la CFE vous est exonérée. Cette condition s'applique sur le CA réalisé en année n-2.


Taxe foncière et bail commercial



Quand le locataire est un commerce, le propriétaire peut-il lui imputer une partie de la taxe foncière ?


La loi Pinel a grandement clarifié les droits et obligations des propriétaires et locataires, auparavant librement départagé par les parties.

Lorsqu’il s’agit de la taxe foncière, les catégories des locaux professionnels et commerciaux sont étroitement liées.

Cette loi explicite les répartitions des charges entre bailleur et locataire pour les travaux (de manière explicite et limitative), mais aussi la durée du bail commercial, sa révision et sa reconduite. La loi Pinel, mise en application depuis le 18 juin 2014, comprend également la création d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente, ainsi que l'encadrement des modalités de congés.

Cependant, la taxe foncière n’apparaît pas dans la liste ci-dessus.

Ainsi, la législation permet une libre négociation des charges, permettant au propriétaire d'ajouter une clause précisant la rétribution par le locataire de cette taxe normalement imputable aux propriétaires.

Finalement, dans le cadre d'un bail commercial, la législation ne modifie pas l'imputation de la taxe foncière, que les propriétaire continuent de faire supporter par leurs locataires. Néanmoins, la loi encadre davantage les frais de gros travaux que les propriétaires se doivent désormais de prendre à leur charge.


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